بسمه
تعالی
30 نکته طلایی ساخت ساختمان در نظام مهندسی خوی (2024)
شهرخوی
گروه فنی مهندسی افق برتر خوی
از زمان های گذشته تا کنون انسان همیشه به فکر آن
بوده که ساختمانی راحت و بهتر برای خود بسازد.
با توجه به رشد جمعیت در جهان به طور گسترده و پیچیده
گی نیاز انسانها از لحاظ علمی و فنی مشکلات
بسیاری را حل نموده لذا در ساختن ساختمان ها نیز مانند سایر امور تحولات فراوانی بوجود
آورد. در این میان دیگر ساختن خانه های تک واحدی و یک طبقه جوابگوی احتیاجات انسان
امروزی نبوده و به همین علت سیستم ساختمان سازی به کلی دگرگون شده و استفاده از مصالح
مقاومتری مانند فولاد و بتن در ساختمان سازی رایج گردیده.
چگونه ساختمان مسکونی خود
را بسازیم ؟
اگر تصمیم دارید که ملک فرسوده ای را تخریب و جایش
یک خانه شیک و جدید بسازید یا زمین خالی را بسازید در ابتدا این را بدانید که هدف
شما از این تصمیم چیست ؟ و حاضرید چقدر هزینه کنید ؟ هزینه
... هزینه ... هزینه
...
اگر با خودتان رو راست نباشید و بدون محاسبه
سرمایه برای این کار وارد گود شوید = شکست حتمی ست
با توجه به قیمت بازار سعی کنید ببینید که در
دور و اطراف شما کسی که به تازه گی ساخت ساختمان خود را به اتمام رسانیده تحقیق
نمایید و بپرسید با چه قیمتی توانسته کار رو تمام کنه تا عیاری بدست بیاد و با چشم
بازتری اقدام نمایید.
در هر حالت شما برای انجام هر کاری، تصمیم‌گیری
اهمیت بسیار زیادی دارد. قدم محکم و استوار برداشتن در این مرحله، کمک شایانی در پیمودن و ادامه
مسیر خواهد کذاشت. یادتان باشد که برای یک ساختمان‌سازی موفق مراحل مختلفی را باید
طی نمایید و در ضمن این کارها هزینه های هم در بر خواهد داشت. بهتر بدانید که برای
ساخت هر مترمربع ساختمان کم کم در این زمان که این مطلب را نگارش میکنیم حدود 500 هزار
تومان هزینه در بر خواهد داشت. پس قبل از هر کاری به جیبتان یه نگاهی بیاندازید و بعد
با حساب و کتاب تصمیم بگیرید و کار را شروع کنید. چند بار محاسبه روی یک برگ کاغذ
زمانی از شما نخواهد گرفت ولی بی گدار به آب زمان زمان و عمر و سرمایه شما را به
هدر خواهد داد. ببینید این مبلغ برای هر متر مربع که در بالا ذکر شد حداقل آن
میباشد شما برای خرید یک ماشین میتوانید 10 میلیون هزینه کنید میتوانید 1 میلیارد
نیز هزینه کنید همه چی بستگی به جیب شما دارد.
برای شروع شما نیاز به مجوز دارید؛ بله مجوز ساخت ... مجوزی که به شما اجازه می‌دهد ساختمان قدیمی را
تخریب کنید و ساختمانی نو بنا کنید. کم‌کم باید باور کنیم که خانه‌های قدیمی محله‌ها
جایشان را به آسمان خراش های سربه فلک کشیده‌ای می‌دهند که روزبه‌روز به تعدادشان افزوده
میشود. اکثر مردم بطور معمول در فصل سرما سراغ گرفتن مجوز و پروانه ساختمان‌سازی می‌روند
و در فصل گرما شروع به ساخت و ساز میکنند. البته این یک حالت کلی نیست شما میتوانید
در فصلهای گرم سال هم سراغ گرفتن مجوز ساخت‌و ساز رفت. اگر تصمیم به گرفتن مجوز ساخت
و ساز از شهرداری شهر خودتان را دارید مراحل گرفتن مجوز ساخت و ساز را در اینجا باهم
مرور میکنیم.
برای ساخت‌وساز نیاز به داشتن مجوزی دارید که توسط
شهرداری‌ها صادر میشود. برای گرفتن این مجوز هم باید کمی وقت بگذارید و البته مدارک
لازم را فراهم کنید.
مدارک لازم در طول زمان گرفتن این مجوز -البته اگر
مالک هستید- به‌ترتیب عبارتند از:
1-
برگ
تعهد نظارت
2-
برگ
تعهد محاسب +نقشه‌های سازه (اجرایی)
3-
فرم
تعهد کارفرما (مالک) تکمیل و گواهی امضاء شده در یکی از دفاتر اسناد رسمی
4-
فیش‌های
عوارض زیر بنا، نوسازی سال‌جاری
5-
جواب
نامه از اداره بیمه، مخابرات، آب و برق
6-
اصل
و کپی سند مالکیت به نام مالک فعلی
7-
مجوز
تهیه نقشه با مهر و امضای طراح و تأیید واحد امور مهندسان ناظر شهرسازی
8-
تهیه
پیش‌نویس پروانه توسط شهرداری
9-
تکمیل
شناسنامه ساختمان توسط شهرداری
10- اخذ امضای پروانه (پیش‌نویس گیرنده،
محاسب، مسئول فنی وشهرسازی، معاون یا شهردار).
زمان اعتبار مجوز ساخت
آمارهای معاونت‌های شهرسازی شهرداری‌ها نشان می‌دهد
از میان کسانی که برای ساخت و ساز، پرونده تشکیل می‌دهند، حدود یک‌سوم تا مرحله کسب
مجوز پیش می‌روند و بقیه در میانه راه از تصمیمشان منصرف میشوند. اما شهروندانی هم
که مجوز گرفته‌اند نمی‌توانند این مجوز را در جیبشان بگذارند و هر وقت دلشان خواست
ساخت‌وساز را شروع کنند. براساس قوانین مصوب برای شهرسازی، اعتبار مجوز ساخت‌وساز فقط
۲سال است و این مجوز‌ها بعد از این مدت تعیین شده باطل میشوند. در ضمن
اگر کلنگ احداث یک ساختمان جدید در شهر زده شود، مالک نمی‌تواند پروژه را تا هر وقت
دلش خواست کش بدهد. زمان تمام شدن پروژه‌های ساختمانی براساس متراژشان اعلام میشود
که اگر مالک نتواند در این مدت زمان این ساخت‌وساز را انجام دهد، در ابتدا به او اخطار
می‌دهند و بعد هم مشمول عوارض تعویق میشود.
برای شروع کجا باید رفت؟ چه مدارکی لازم است؟
برای تشکیل پرونده جهت ساخت و
ساز باید به شهرداری‌های منطقه خودتان بروید. در شهرهای بزرگ میتوانید به دفاتر خدمات
الکترونیک شهر که در مناطق مختلف شهر قرار دارند مراجعه نمایید. مدارکی مورد نیاز
شما : اصل و کپی سند ملک، کارت شناسایی مالک و برگه تسویه حساب عوارض شهرداری . مدارک
دیگری که باید در مراحل بعدی تکمیل کنید بشرح زیر میباشد.
بازدید از ملک
پرونده را که تشکیل دادید، کار شما فعلا تمام است
و بقیه مراحل برعهده مسئولان شهری است البته نه همش . مهندسین مقیم در شهرداری از ملک
شما بازدید میکنند تا ابعاد ملک، عرض گذر و بنای ساختمان بررسی و اندازه گیری شود.
این بازدید در صدور مجوز تعداد طبقه‌های ساختمان جدیدتان مؤثر خواهد بود. مثلا اگر
متراژ خانه شما از یک مقدار مشخصی کمتر باشد نمی‌توان مجوز بیشتر از 4طبقه گرفت.این
بحث همان بحث داغ تراکم میباشد که در هر قسمت شهر باتوجه به متراژ متفاوت میباشد.
طرح تفصیلی
هر شهری دارای طرح تفصیلی میباشد که قوانین ساخت‌وساز
در هر نقطه از شهر را در آن مشخص کرده‌اند. کارشناسان طرح تفصیلی در این مرحله وارد
عمل میشوند تا مشخص کنند که کاربری ملک در طرح جامع و تفصیلی چگونه است. در این مرحله
مثلا ممکن است متوجه شوید که خانه‌تان در طرح‌های شهری قرار دارد. اعمم از پلها –
خیابان ها – معابر و ...
عقب‌نشینی ملک
خیلی از مردم عادی نمی‌دانند که
در معاونت شهرسازی شهرداری‌ها، بخشی به نام «بروکف» وجود دارد. پرونده‌تان در این مرحله
به این واحد تحویل داده میشود تا مسئولان این بخش، میزان اصلاحی، ابعاد ملک جدید و
میزان عقب‌نشینی ساختمان جدیدتان را مشخص کنند. خیلی‌ها نگران همین میزان عقب‌نشینی
هستند، بالاخره این اتفاق باعث میشود که در ساختمان جدید متراژ خانه‌تان کمتر شود
و در مقابل میزان متراژ خیابان یا کوچه
شما بیشتر شود و ارزش ملک تان بیشتر از قبل شود. قطعات این را قبول دارید که
خیابان ها و کوچه های عریض ملک هایشان گرانتر خرید و فروش میشوند. پس نیاز نیست
نگران کوچکتر شدن ساختمان تان باشد.
نقشه ساختمان
نوبت به تهیه نقشه ساختمان رسید. مسئولان شهرداری،
دستور نقشه ساختمان جدیدتان را به شما تحویل می‌دهند و شما به‌عنوان سازنده ساختمان
وظیفه دارید که نقشه ساختمان جدید خود را به کمک مهندسان معماری تهیه کنید. بخاطر
داشته باشید که این نقشه همان نقشه ای خواهد بود که شما در آینده قرار است در آن زندگی
کنید، پس برای نقشه کشیدن سراغ مهندسان کار درست بروید. این مرحله خیلی مهمه که
درک کنید که لباس نمیخرید که 2 ماه بعد اگر خوشتان نیامد دور بیاندازید صحبت یک
عمر زندگی در آن میباشد. بنظر من قبل از این کار اعضای خانواده را کنار هم جمع
کنید و به هر کدام یک برگ کاغذ بدید و بگید کاملا ساده یه نقاشی از پلان ساختمانی
که دوستدارید در آن زندگی کنید بکشند بعد برگه ها رو عوض کنید تا همه طرح های
همدیگر را ببینند سپس به یک طرح واحد که به رای اکثریت رسیده آن را در اختیار
مهندس معمار قرار داهید تا طرح خود را نزدیک به طرح شما طراحی نمایید این نظر شخصی
منه که بهترین طرح یک طراح درجه 1 هرچه قدر هم که خوب باشه آن فرد درآن زندگی
نخواهد کرد این شمایید که در آن یک عمر زندگی خواهید نمود. در این مرحله باید
تصمیم بگیرید که میخواهید ساختمان را بتنی اجرا کنید یا فلزی این موضوع را بدانید
که اجرای یک ساختمان فلزی زودتر از اجرای آن در حالت بتنی انجام خواهد شد اگر برای
شما زمان مطرح میباشد آن را فلزی بنا کنید ولی اگر زمان برای شما مطرح نیست و از
پوسیدگی ساختمان در گذر زمان نازاضی خواهید شد و میخواهید هر چه از عمر ساختمان
شما میگذرد جوانتر و محکمتر شود و دوست
طبیعت باشد آن را بتنی بسازید. در نهایت اگر نقشه‌ی ساختمان شما مشکلی نداشته باشد
که هیچ، اما گاهی در این مرحله، ایرادهایی به نقشه‌تان وارد میشود که در نهایت اصلاح
آنها به نفع خود شماست. به هرحال شما باید نقشه را برای اصلاح دوباره به مهندسان بسپارید.
یادتان باشد که ممکن است این مرحله، چندبار تکرار بشود. آنقدر این رفت‌وآمدها ادامه‌خواهد
یافت تا شما یک نقشه درست و بدون اشکال برای ساخت ساختمان جدیدتان داشته باشید. پس
در این مرحله صبور باشید و از عصبانیتهای بی مورد اجتناب نمایید.
عوارض شهر داری
عوارض شهر داری ممکن است کمی برایتان گران تمام
میشود، چون هم باید عوارض ساخت‌وساز را پرداخت کنید و هم اگر قصد خرید‌تراکم را دارید،
قیمتش را بپردازید. در این مرحله هم اگر پرداخت عوارض را به تعویق بیندازید، صدور مجوزتان
با تأخیر مواجه خواهد شد. خیلی‌ها هستند که به‌دلیل مشکلات مالی در همین مرحله کارشان
متوقف میشود. آن حساب و کتاب اولیه که میگفتیم برای همین موقع‌‌ها بود. هزینه ...
هزینه... هزینه ... یادتان هست !!! پس 10 بار روی یک کاغذ بنویسید بعد یکبار برای
همیشه بپیچید. ضرب المثل بزرگتر ها رو فراموش نکنیم.
دفترچه محاسبه ی مهندسی ساختمان
تمام برگه‌های مهندسی دوباره مورد بررسی قرار می‌گیرند
تا محاسبه‌های پایانی هم انجام شوند. در این مرحله تذکرهایی هم از سوی مهندسین
شهرداری درخصوص رعایت مسائل مرتبط با بهینه‌سازی مصرف انرژی یا رعایت اصول اسکلت‌بندی
ساختمان به شما داده میشود. کم‌کم باید خودتان را برای شروع عملیات ساخت‌وساز آماده
کنید. تذکرهای مهندسین شهرداری در این مرحله را بسیار جدید بگیرید.
هشدار !!! هشدار
!!! هشدار !!!
قبل از این که مرحله تخریب را آغاز نمایید نسبت
به بیمه ی کارگران و همسایگان و عابرین چه جانی و چه مالی اقدام نمایید.
تخریب
:
در
این مرحله اگر بنای قدمی در محل ساخت وجود دارد باید کاملا تخصصی از محل مورد ساخت
برداشته شود. این مرحله جز مراحل بسیار بسیار خطرناک بود که بیشتر سوانح برای افراد خودی
– همسایگان و عابرین را در بر دارد. در ساختمانهای بلند حتما از تیم های پیمانکاری
تخریب که داری رزومه ی کاری بیشتری هستند استفاده نمایید چون کوچکترین اشتباه در
این مرحله پروژه را با شکست مواجه خواهد نمود و کار در این مرحله ممکن است برای
همیشه تعطیل شود و شما را وارد مباحث حقوقی و کیفری نماید.این گام در برخی موارد
بسیار پیچیده بوده و در ساختمانهای بلندتر شامل رعایت مهندسی تخریب میباشد لذا در
کشورهای بزرگ دنیا در دانشگاها رشته ای در زیر شاخه مهندسی عمران وجود دارد بنام
مهندسی تخریب.
خاکبرداری:
آشنایی با انواع خاک بردای برای ساختمان سازی صحیح و اصولی الزامی است.
- خاک نباتی: خاک فرسوده و یا نباتی سطحی به خاکهایی گفته میشود که ریشه گیاهان در آن وجود داشته باشد این خاک برای تحمل بارهای وارده از طرف سازه مناسب نمیباشد. برای شناختن خاکهای نباتی کافی است به وجود ریشه درختان و گیاهان – برگهای فرسوده و سستی خاک توجه شود. این خاک با فشار انگشتان فرو میرود و بعضا به ضخامت 5 تا 15 سانتی متر بوده و بیشتر برای کشاورزی و گیاهان مورد استفاده قرار میگیرد.
- خاک دستی: گاهی نخاله های ساختمانی در محلی انباشته (دپو) میشود و بعد از مدتی با گذشت زمان از نظر ها مخفی میگردد. معمولا این خاکها که از لحاظ یکپارچگی و باربری جزء خاکهای غیرباربر دسته بندی میشوند در زمان خاکبرداری برای فونداسیون ساختمان ما دوباره نمایان میشوند. باید توجه نمود که این خاک قابلیت باربری ندارد و میبایست بطور کامل برداشت شود. شناختن خاک دستی بسیار آسان است، وجود قطعات و اجزای دست ساز بشر مانند آجر، موزاییک، پلاستیک و … در خاک نشان دهنده دستی بودن خاک است. برخی از افراد ساختمان خود را تخریب میکنند و بروی همه نخاله ها بنای یکی دو طبقه خود را احداث میکنند که این کار بسیار خطرناک بوده و ممکن است با یک زمین لرزه ی کوچک ساختمان فرو ریزد.
- خاک طبیعی بکر(دج): به خاکی که پس از خاک نباتی قرار دارد خاک طبیعی بکر میگویند توجه داشته باشید که همواره میبایست فونداسیون برروی خاک طبیعی بکر اجرا گردد. برای اطمینان بیشتر میتوانید میزان باربری خاک را به آزمایشگاه های خاک بسبارید.
در برخی موارد افرادی با ریختن آب آهک به منظور بالا بردن مقاومت خاک دستی و نباتی که به هیچ عنوان مورد تایید نمی باشد میخواهند خاک دستی و نباتی را با استفاده از آب آهک قابل استفاده نمایند که کار اشتباهی میباشد.
توجه به نکات زیر بسیار لازم است :
-قبل از هر کاری خاک محل اخداث ساختمان را برای آزمایش به آزمایشگاه مکانیک خاک بسپارید چون قرار است تمام هزینه های که خواهید کرد بروی آن خاک قرار گیرد.
- قبل از هر گونه عملیات خاکبرداری و گودبرداری باید نکات فنی و ایمنی در مورد ساختمان های مجاور رعایت شود.زدن شمع ها و حائل ها و . . .
- در زمینهایی که فاقد هرگونه رویش گیاهی است حداقل عمق خاکبرداری 15 سانتی متر میباشد .
- رسیدن به خاک طبیعی دست نخورده (بکر) میبایست حتما توسط مهندس ناظر تایید شود. توجه داشته باشید که مهندسین ناظر با مشخصات خاک بکر کاملا آشنا هستند.
- برای آماده سازی بستر برای بتن پی ها باید ابتدا 10 سانتی متر بتن با سیمان کم ریخته شود به این ترتیب عمق خاکبرداری باید حداقل 10 سانتی متر بیشتر از عمق مورد نیاز برای پی باشد.
آماده سازی بستر ساخت و ریختن بتن مگر:
پس از انجام خاکبرداری باید بستر خاک محل ساخت را برای اجرای پی ساختمان آماده کنیم. برای این کار از بتن با سیمان عیار پایین 100 تا 150 کیلوگرم سیمان در هر متر مکعب بتن که به بتن مِگر معروف است استفاده می شود. با این شرایط که روی خاک حداقل 10 سانتی متر بتن با سیمان عیار پایین می ریزیند و سپس روی آن را با ماله صاف می کنند تا برای اجرای فونداسیون ساختمان و بتن ریزی آماده شود.
همچنین در صورتی که پس از خاکبرداری و رسیدن به خاک مناسب، لازم بود تا برای رسیدن به تراز کف پی ها از مصالح پر کننده استفاده نماییم و یا پیمانکار اشتباها بیش از حد لازم خاکبرداری نماید و فضای خالی بوجود اید برای پر کردن فضای خالی باید از بتن یا مصالح مناسب دیگر طبق نظر دستگاه نظارت و با هزینه پیمانکار استفاده نماید. و پیمانکار حق ندارد همان خاک برداشته شده را بدور از دید مهندس ناظر ساختمان در همان محل ریخته و اقدام به ادامه کار نمایید. این مورد بسیار مهم بوده و سهل انگاری در آن موجب خسارات بسیار جبران ناپذیر و غیر قابل جبران خواهد شد.
ادامه دارد ..
این مطلب در حال تکمیل است. . .
ادامه دارد...